تعرف علي كيفية التمويل العقاري للبنوك وشروط الحصول عليها

السودانية سيف اليزل بابكر
أصدر بنك السودان المركزي مؤخراً قراراً بالسماح للبنوك بتمويل الأفراد والشركات بقروض عقارية، بعد توقف دام 5 سنوات، حيث تضمن القرار الضوابط التي سيتم بها منح التمويل العقاري للمستحقين، التي تضمن وصول التمويل إليهم، دون استعانتهم بالسماسرة أو المكاتب العقارية.
وباشر البنك العقاري التجاري تقديم عروضه للأفراد بجانب بعض البنوك السودانية، حيث تتضمن العروض قائمة من المطالب، أبرزها أن القرض سيُقدَّم بفائدة 20% تسدَّد منها مقدماً ما بين 15 و20%، دون أن يحدد القرار سقفاً لمبلغ التمويل.
وتشمل الشروط الخاصة بالحصول على القروض العقارية من البنوك، الذي تصل فترة تسديدها إلى سبع سنوات، تقديم شهادة بحث للعقار الذي يراد تشطيبه أو بناؤه من جديد، وأن يرفق المتقدم خريطة للعقار من مكتب مختص، وترخيص البناء من المحليات والجهات المعنية.
كما اشترط البنك أن يقدم طالب القرض جدولاً بكميات مواد البناء التي ستدخل في مشروع تأهيل وبناء العقار، وأن يقدم دراسة جدوى لمشروع السكن، إن كان تجارياً أو استثمارياً أو لأغراض السكن.
كما على المتقدم أن يتفق مع مقاول معتمد من قبل السلطات المحلية، يكون مسؤولاً أمام البنك عن تقديم مواد البناء وبقية المستلزمات الأخرى. وحدد البنك النواحي المالية لطريقة القرض والذي سيقدَّم بصيغ المرابحة أو المقاولة، حيث اشترط على المتقدم دفع قسط مقدماً من قيمة القرض يتراوح من 15 إلى 25% من قيمة القرض، وأن يتحمل العميل رسوم الإشراف الهندسي للمشروع والبالغ 3% من تكلفة التمويل.
ووفقاً لقرار بنك السودان المركزي، سيتم فك التمويل العقاري كذلك للشركات، والسماح للمصارف عامة دون البنك العقاري بإقراض المواطنين لمشاريع الإسكان، بعد دفع المقدم والالتزام بالشروط التي حددها البنك للحصول على القرض الذي سيكون بثلاث صيغ هي المرابحة والمقاولة.
من جهتها بدأت جمعيات الإسكان التعاونية والمهنية اتخاذ تدابير تؤمِّن لأعضائها الاستفادة المباشرة من تلك القروض، وتجنيبها السماسرة وتجار العقارات.
وسمح القرار للاتحادات المهنية والجمعيات التعاونية في مؤسسات الدولة، بالحصول على القروض العقارية من البنوك، بشرط الحصول على البطاقة القومية والعضوية من اتحاداتهم وجمعياتهم. ويسمح القرار بتمويل مشروعات الإسكان الشعبي والاقتصادي والفئوي التي يتم تشييدها تحت رعاية الصندوق عن طريق المحافظ المصرفية للتمويل.
وتسود مخاوف في سوق العقار بالسودان من توجيه أموال القرض العقاري، الذي سيحصل عليه المواطنون، إلى أغراض أخرى، وهو ما أفشل التمويل العقاري، الذي كان سائداً قبل عام 2004، حيث استُخدمت أموال العقارات في استثمارات وأعمال أخرى خلافاً لغرضها، دفعت بنك السودان لإيقافه.
وقال المهندس الاستشاري سنهوري صغيرون المدير الأسبق لمدير إدارة المباني في وزارة التخطيط العمراني في السودان، لـ«الشرق الأوسط»، إن فك التمويل العقاري سيعمل على إنعاش سوق المقاولات والإسكان في البلاد، حيث إن الحظر السابق كانت الشركات تتحايل عليه، مما رفع تكلفة البناء وقيام المشاريع السكنية والعمرانية.
وأكد المهندس سنهوري أن هناك ضعفاً وعدم معرفة من معظم المواطنين في التعامل مع البنوك العقارية، التي تضع اشتراطات عديدة دون النظر إلى مقدرة المواطن، مؤكداً ضرورة أن يستعين المواطنون بمكاتب استشارية هندسية، باعتبارها ذات دراية وعلم بكل المتطلبات الهندسية والمالية لمشروع البناء.
وأضاف سنهوري أن هناك مخاوف تسود بعض المواطنين من أن يدخل تجار العقارات كواجهات للحصول على التمويل، وبالتالي يستولون على الأموال المخصصة للتمويل العقاري باعتبارهم أصحاب المال والخبرة.
وحول الضمانات التي تؤمِّن حصول المواطن على القرض مباشرةً من البنك المعنيّ، قال خبير الإسكان ومدير الإعلام في الصندوق القومي للإسكان عمر سعدان، لـ«الشرق الأوسط»، إن هناك جمعيات تعاونية للإسكان تم الترخيص لها قبل عام، لكنها ستزاول نشاطها قريباً بعد القرار الأخير فك التمويل العقاري في البنوك، واعتبره المخرج لفك أزمة توجيه القروض العقارية إلى غير مكانها.
وأشار سعدان إلى أن هذه الجمعيات تم تأسيسها في أماكن العمل ومقرات النقابات في ولاية الخرطوم وبعض الولايات، إضافة إلى عدد من الأحياء في مختلف مدن البلاد، ولها شخصية اعتبارية، وذلك بهدف السعي للحصول على تمويل وتسهيلات لتوفير السكن لأعضائها ولعامة المواطنين، وإعداد الدراسات المتعلقة بالسكن وتوفير مأوى مناسب.
وفي استطلاع أجرته «الشرق الأوسط» على انعكاس فتح التمويل العقاري على الأوضاع الاقتصادية في البلاد وتخفيض أسعار العقارات الملتهبة في السودان، كشف خبراء عقاريون أن القرار سيحرّك 120 صناعة محلية وقطاعاً ذا علاقة بالبناء والتشييد والأراضي، مثل مواد البناء ومصانع الحديد والإسمنت، بجانب خدمات التسويق العقاري والمخططات السكنية، ومشاريع الصندوق القومي للإسكان، التي تعتمد على التمويل العقاري بنسبة 100%.
وبينما يتوقع أن ينعش القرار 120 صناعة في سوق الإسكان والمقاولات في السودان، خصوصاً مع الركود الكبير الذي يمر به القطاع بسبب تردي الأوضاع الاقتصادية والسياسية، أبدت مصادر عقارية مخاوفها من أن تستحوذ المكاتب العقارية والسماسرة، على النصيب الأوفر من تلك القروض.
ويرى خبراء اقتصاديون أن الدولة تستفيد من هذا المشروع في دعم احتياطياتها من النقد الأجنبي من خلال جذب واستقطاب مدخرات وتحويلات المغتربين بعيداً عن المساعدات الخارجية والقروض المجحفة، كما تستفيد البنوك والمصارف من هذه التحويلات في تنشيط مواردها من النقد الأجنبي، ما يمكّنها من استيراد الخدمات والسلع الأساسية للمواطنين فضلاً عن السيطرة على سعر صرف العملات الأجنبية وبخاصة الدولار في مقابل العملة الوطنية.
وأشار الخبراء إلى أن المشروع يسهم في توفير السكن المريح باعتباره أحد أهم أهداف اغترابهم، موضحاً أن هذا المشروع له امتدادات في قطاعات أخرى قد يعمل على تنشيطها مثل قطاع المقاولات والصناعات المحلية مثل صناعة الإسمنت والبلاط والسيراميك وغيرها.
ويري المحلل الاقتصادي السوداني الدكتور هيثم فتحي، في حديث لـ«الشرق الأوسط»، أن توجيه البنك المركزي بفك التمويل العقاري ضمن حزمة السياسات الجديدة والتي تشمل فكاً جزئياً للسيارات، خطوة مهمة جداً لتحريك سوق العمل السودانية.
وأضاف أن تمويل القطاع العقاري يحرّك قطاعات مختلفة منها البناء والتشييد، وكل الأنشطة ذات الصلة بالقطاع، مضيفاً أنها تنعكس على العقارات والإيجارات، مما يفرز مساحة لكل أسرة لتوفير السكن والمأوى وتأمين مستقبلها في ظل التضخم المرتفع.‪
ويشكل فتح التمويل العقاري للمغتربين والوارد ضمن قرارات بنك السودان الأخيرة، أكبر نافذة للدولة للاستفادة من هذا المشروع في دعم احتياطياتها من النقد الأجنبي، من خلال جذب واستقطاب مدخرات وتحويلات المغتربين. كما تستفيد البنوك والمصارف من هذه التحويلات في تنشيط مواردها من النقد الأجنبي، فضلاً عن السيطرة على سعر صرف العملات الأجنبية.
ووافق بنك السودان المركزي العام الماضي على فك التمويل العقاري للمغتربين السودانيين، المقدر عددهم بنحو خمسة ملايين، على أن يبدأ العمل بالقرار الجديد، الذي يُنفَّذ بواسطة جهاز تنظيم شؤون السودانيين العاملين بالخارج، مطلع العام الجاري، وفق ضوابط يتم الاتفاق عليها وإعلانها خلال الفترة المقبلة.
واعتبر عادل الباز رئيس تحرير صحيفة «الأحداث نيوز الإلكترونية»، أن السكن لا يزال الهاجس الأساسي للمغتربين طيلة العقود الماضية، بل إن كثيرين هاجروا لأجل توفير سكن محترم لهم ولأسرهم، وقد أنفقت أجيال من السودانيين أعمارها في اللهث وراء بناء بيت.
وبيَّن الباز أن هذه الخطوة ستدفع مئات الآلاف من المغتربين خصوصاً الذين هاجروا خلال السنوات الخمس الأخيرة والمقدّر عددهم بنحو 20 ألف مغترب، إلى الاستفادة من القرار الجديد، وهي الفترة التي توقف فيها التمويل البنكي للعقارات تقريباً، ما يعني أن ملايين الدولارات ستتدفق على الأسواق.
وأضاف الباز أن قرار فك التمويل العقاري سيسهم في إنعاش سوق مواد البناء والأسواق المرتبطة بها. مشيراً إلى أن البنوك ستكون هي الرابح الأكبر من التمويل العقاري، إذ ستدخل في تمويل مضمون بالأرض رهناً، والمنزل نفسه، وهو نوع الاستثمار الذي تحبذه المصارف. وبيَّن الباز أن بناء 3 آلاف منزل سيؤدي إلى تشغيل الآلاف من الأيدي العاملة، مما يؤدي إلى تخفيض نسب البطالة المتزايدة في البلاد، وإنعاش أسواق المواد الكهربائية والأثاث وغيرها من الصناعات المرتبطة بالبناء والمقاولات.
يذكر أن الحكومة فرضت حظراً على مصارف التمويل العقاري لجميع القطاعات منذ عام 2004، مما أسفر عن آثار سلبية على القطاع ووافق بنك السودان المركزي قبل عام على السماح للمغتربين السودانيين المقدر عددهم بنحو خمسة ملايين، بالحصول على التمويل العقاري.
وفي عام 2017 تضمنت سياسات بنك السودان المركزي استثناء تشييد السكن الشعبي والاقتصادي والفئوي من حظر التمويل العقاري، على أن يتم ذلك عبر المحافظ التمويلية المُخصصة لهذا الغرض بواسطة الصندوق القومي للإسكان والتعمير.
الشرق الأوسط